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纾困新模式①:合作成立“平台”资产管理公司驰援化风险

时间:2023-03-04 02:48:40 | 浏览:524

AMC(资产管理公司)成为今年以来房地产行业纾困中的高频词汇。截至目前,已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性AMC以及浙商资产、江苏资产等地方性AMC入场房地产,驰援对象包括恒大、佳兆业、中南控股、阳光城等企业或

AMC(资产管理公司)成为今年以来房地产行业纾困中的高频词汇。截至目前,已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性AMC以及浙商资产、江苏资产等地方性AMC入场房地产,驰援对象包括恒大、佳兆业、中南控股、阳光城等企业或旗下项目。

在业内人士看来,AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验,对稳定停工项目交付预期、修复购房者信心具有重要意义。但是,由于出险房企以及停工楼盘相对较多,且AMC自身对于资产风险偏好的约束,在纾困上或许受限较多。

全国性、地方性资产管理公司纷纷入场

AMC,即资产管理公司,最早出现于1997年亚洲金融危机时,是我国为了化解部分国有商业银行的风险,专门设立的不良资产处置机构。

目前,我国有5家全国性AMC,包括1999年成立的四大AMC,分别为华融资产、长城资产、东方资产、信达资产,以及2020年成立的中国银河资产。在地方性AMC方面,根据银保监会规定,每省份最多可设置2家地方性AMC。截至2022年3月,我国一共有59家地方性AMC。

今年1月下旬,金融管理部门召集5家全国性AMC开会,研究AMC按照市场化、法治化原则,参与出险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

在政策鼓励下,各大AMC开始入局房地产。截至目前,四大AMC已经与多家房企合作,诸如长城资产与佳兆业达成战略合作;华融资产分别与中南控股、阳光集团合作;信达资产先后介入盘活佳兆业深圳某项目、华宇集团安徽某项目。

根据华融发布的2022年中期业绩公告,今年上半年,公司推进重点涉房客户风险化解,按照法律隔离、实质管控、封闭监管、重组盘活的经营策略,成功推进实施一批项目的风险隔离和化险纾困;公司新增投放收购重组类业务中,问题企业重组业务占比超60%。

长城资产也披露,今年上半年,其通过“总总对接”“总分联动”等方式,与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选,对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

在地方性AMC动作方面,今年以来,江苏资产、河南资产、湖北资产等纷纷出马。以湖北为例,截至7月末,湖北资管、天乾资管2家地方性AMC聚焦主业、深耕本地,累计处置不良资产账面值36.92亿元;四大AMC累计在湖北收购资产账面值80.96亿元,投放54.73亿元,其中助企纾困投放44.91亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经验和优势,也具有较强的资金优势。AMC参与,对化解房地产风险有较大作用。

新京报制图/许英剑

成立纾困平台盘活问题项目

AMC入局房地产并不鲜见,但是今年较为集中,其模式与此前有什么区别?

从目前已公开的纾困案例来看,AMC主要的纾困方式是与地方政府、地方国企或央企成立合作“平台”,或是直接介入房企、项目,由于针对房企的债务梳理、重组方案制定较为复杂,目前已成功落地的案例在项目层面,模式是“AMC接管+委托代建”。

在企业层面,4月15日,陕建地产集团与信达陕西分公司签署合作备忘录,共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金。7月,据河南资产管理有限公司官网披露,其与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。8月,湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。

此外,长城资产与佳兆业的战略合作中,出现了央企招商蛇口的身影;中南控股与华融资产的合作中,也有南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司参与,通过成立合作主体的形式向中南控股提供总规模不超过50亿元的支持。

在业内人士看来,央企或是国企的参与,不仅能够扩大纾困“平台”规模,还能够提供信用背书,打通更多融资通道。

在项目层面,信达资产对佳兆业进行救助的首个落地项目悦伴湾,采用的是“AMC接管+委托代建”模式,由信达深圳分公司折价收购项目债权,深圳华建提供增量资金借款,信达地产华南区域公司进场操盘代建,对项目实行全封闭管理并收取代建费。

受资金及风险偏好约束,AMC或将量力而行

问题是,AMC纾困房地产效果如何?能否助力出险房企走出泥潭呢?

在2022年中期业绩发布会上,中南建设总经理陈昱含透露,与华融资产和江苏资产的合作现在处于项目审批和条件磨合阶段,现在有10多个应收项目在提交和审批过程中。但AMC参与房企纾困,前期也在磨合,落地没那么快。

此前的7月,长城资产也披露了落地情况,已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目,另有2个项目已批复、正在出资。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,市场对于AMC来推动房地产纾困有着很强的预期,因此除AMC进场外,各地积极开拓更多渠道来保交楼,解决房企面临的困局将是重要方向。从目前来看,AMC的推进正在逐步开展,但是推进节奏慢于市场预期,涉及的城市和项目相对有限。

进展较慢的原因除了房地产困境较大外,也跟AMC自身的业务情况及对于资产的风险偏好有关。

中金证券认为,四大全国性AMC当前仍有较多存量坏账清理压力,新投放资金的风险偏好较低,另外,其在融资和资本金补充上成本并不便宜,考虑到AMC当前面临的资本、资金及风险偏好约束,预计在此次风险化解过程中,AMC将量力而行,聚焦模式升级。

上述地方性AMC相关负责人表示:“现在AMC的心态大部分是谨慎的,房地产市场仍在下行中,不会做盲目的投资与布局。”

“当前,出险企业、项目数量较多、分布较广,AMC的资金量有限,同时也有风险控制和盈利的要求,因此对纾困对象也有较高要求。对于出险房企而言,应当将AMC及其他纾困方式当做撬点,提高资金的使用效率,借此展开更大规模的自救。”刘水说。

新京报2022年9月6日产经周刊《救项目还是救公司?——地产纾困5种新模式扫描》。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 翟永军

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